למה כולם מחפשים היום קרקע לבנייה? התשובות בפנים

תמונה: Freepik

היום כבר לא ניתן להתעלם מכך שהישראלים כבר לא רואים את עולם ההשקעות כפי שראו אותו בעבר. עדות

לכך היא ההתרחקות ההדרגתית של הציבור מסוגי ההשקעות ה"רגילות" והמוכרות לטובת סוגי השקעות שבעבר

נחשבו ל"אקזוטיות". אחת הדוגמאות הבולטות למגמה זו היא נטישת שוק הדירות - שהיה כה פופולרי בעבר -

והנהירה הגוברת לשוק הקרקעות, ובפרט לקרקעות המיועדות לבנייה. אך מה מושך את הציבור לרכוש קרקע לבנייה בימינו?

בעבר, הציבור בחר בהמוניו בשוק הדירות, וזה מובן: שוק זה הוא "המוכר והידוע", וגם יחסית קל ללמוד אותו. אך

בעשרות השנים האחרונות חזינו בהידרדרות משמעותית באטרקטיביות של שוק זה, וזאת בשל עליות המחירים

הקיצוניות, גובה הריבית, וכן המיסים שהלכו ותפחו. לפני מספר שנים, כך ניתן לומר בדיעבד, הגיע סף המסה

הקריטית, שגרם למשקיעים הפרטיים להפסיק להתעקש על שוק הדירות בכל מחיר ולחפש אפיקי השקעה אחרים

בנדל"ן, דוגמת שוק הקרקעות. ואף על פי כן, ישראלים רבים ממשיכים לחשוש מהיפתחות לשוק הקרקעות

ורכישת קרקע לבנייה. הבה ננסה להבין מדוע, וכיצד ניתן להתגבר על חשש זה.

קרקע לבנות עליה

הפופולריות הגואה של שוק הקרקעות נזקפת לרוב לנקודת ציון שאירעה לפני מספר שנים בודדות, כשיזמים

מבריקים משוק הקרקעות הצליחו להפוך אותו משוק כמעט אקסקלוסיבי לנדל"ניסטים מומחים לשוק שכל אחד

יכול להיכנס אליו ולהשקיע. ולאור העובדה שהמחירים בשוק זה עדיין נוחים והביקוש לקרקעות יחסית נמוך

כרגע, לא פלא שהטפטוף של המשקיעים הפרטיים לעולם הקרקעות הופך, בימינו, לשטף של ממש.

אז מדוע ישראלים כה רבים עדיין חוששים מלהיכנס לשוק הקרקעות, על אף היתרונות הברורים שהוא מציע?

ובכן, התשובה לכך מצריכה הקדמה: השבחת הקרקע מתרחשת כתוצר ישיר של התקדמות ההליך התכנוני עליה.

ולכן, רצוי לקבל חזקה על קרקע רגע לפני שההליך התכנוני שלה מקבל תאוצה. אבל יש פה קאץ': התקדמות הליך

תכנוני של קרקע אינו תמיד עניין של מה בכך. מה גם שעל הנייר, אין וודאות מוחלטת האם הקרקע באמת תקבל

את אישורי הבנייה בסופו של דבר. התוצאה היא חשש של המשקיעים שהקרקע שירכשו לא תושבח, והם יצטרכו

למכור אותה כמעט באותו מחיר בה נקנתה.

אכן יש היגיון בחשש זה, אך יש לו גם פתרון ברור מאוד - לשאול את השאלות הנכונות לפני שרוכשים קרקע. וזה

לא בשמיים: באמצעות הבנת מספר עקרונות יסוד בעולם הקרקעות, גם אתם יכולים ללמוד מה השאלות הנכונות

שיש לשאול לפני רכישת קרקע, ובכך להגביר משמעותית את סיכוייכם לרווחים יפים מהקרקע שתרכשו. אמנם

תמיד יהיה אלמנט מסוים של סיכון ברכישת קרקע לפני קבלת אישורי הבנייה הסופיים (כמו בכל סוג של

השקעה), אך הקווים המנחים הבאים יוכלו בהחלט לסייע לכם לקבל תחושת ודאות מוגברת וביטחון בעודכם

מנווטים בשוק הקרקעות.

לתפוס קרקע מופשרת רגע לפני שהיא מופשרת

כלל האצבע שאתם צריכים לזכור לפני שאתם יוצאים לבצע סקר שוק לקניית קרקע לבנייה הוא שאתם צריכים

לדעת מהו הסטטוס התכנוני של הקרקע שאתם בודקים אותה. שימו לב כי אתם תמיד תחפשו "קרקע חקלאית"

(משמע, קרקע שאינה זמינה לבנייה כרגע), אך חשוב שתדעו שלא כל קרקע שמוגדרת "חקלאית" נמצאת באותו

סטטוס תכנוני. למעשה, מדובר בספקטרום: קרקע חקלאית מסוימת עשויה להיות רחוקה מאוד או קרובה מאוד

לרגע בו היא תהיה זמינה לבנייה. והחוכמה היא לזהות איזו קרקע חקלאית נמצאת כפסע מזמינות לבנייה, ולתפוס

אותה במהירות האפשרית.

אם תהיתם מדוע לא פשוט לרכוש קרקע אחרי שהיא כבר זמינה לבנייה, התשובה היא שזו אמנם הדרך הקלה, אבל

לא החכמה. ברגע בו קרקע מופשרת וזמינה לבנייה באופן סופי, פוטנציאל ההשבחה שלה מצטמצם, מה

שאוטומטית הופך אותה להשקעה לא כדאית. לכן עדיף לתפוס את הקרקע רגע לפני קבלת אישורי הבנייה הסופיים

עליה.

עם אישור קרקע לבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מכינה תכנית מפורטת, שממנה ניתן להוציא היתרי

בנייה. תכנית זו מפרטת את כל ההיבטים התכנוניים של אותה קרקע מופשרת לבנייה: אילו סוגים של מבנים יוקמו

והיכן, מיקום תשתיות וכדומה. תוכנית זו כוללת גם הליך של איחוד וחלוקה, בו מוגדרות זכויות בעלי הקרקעות.

שלב זה מהווה את רגע השיא עבור בעלי הקרקעות, בו הם זוכים לקפיצת רווח משמעותית.

לשאול את השאלות הנכונות

ישראלים רבים המתנסים בשוק הנדל"ן עודם חוששים מרכישת נתח של קרקע לבנייה, אך הסיבות לחששותיהם

הופכות לפחות ופחות רלוונטיות עם חלוף השנים - ולא כולם מבחינים בכך. באמצעות חקר השוק, שאילת

השאלות הנכונות, צבירת ידע ואף היעזרות במומחים משוק יזמות הקרקעות, רבים מאיתנו יכולים להנות מהפירות של השוק המסקרן הזה.