השקעה בקרקעות: לא מתחילים לפני שקוראים

תמונה: Gemini

בשנים האחרונות, מקדמת המדינה במרץ פרויקטי תשתית רחבי היקף, ובראשם רשת המטרו והרחבת מערכות התחבורה הציבורית. בזמן שמתבצעות עבודות תכנון וחפירה מתחת לפני הקרקע, מעליהן מתרחש תהליך עמוק לא פחות: אזורים שלמים עומדים בפני עיצוב נדל"ני מחדש, וכללי המשחק משתנים. במבט ראשון, נדמה כי מי שייהנו מהשינויים הללו הם בעיקר יזמים גדולים ושחקנים ותיקים. אלא שבשנת 2026, התמונה מורכבת יותר: גם המשקיע הפרטי מתחיל להבין שהשקעה בקרקעות באזורים שעוברים תכנון מחדש עשויה להציב אותו בעמדה מעניינת בתוך מתיחת הפנים האורבנית שמביא עמו פרויקט המטרו.

לא בכדי משקיע הנדל"ן הפרטי של השנים האחרונות מפנה מבט אל מעבר לשוק הדיור. דרישות ההון העצמי גבוהות מתמיד, המיסוי מכביד והעלויות הנלוות מצמצמות את מרחב התמרון. על רקע זה, הולך וגובר העניין בהשקעה בקרקעות, אך לא באופן אקראי ולא בכל אזור. כאשר מרכז הכובד התכנוני נע אל מוקדי התחבורה החדשים ושכונות שלמות עומדות בפני עיצוב מחדש, המבט מתמקד באופן טבעי בקרקעות בקרבת המטרו. שם מתרחש השינוי המשמעותי ביותר, עוד לפני שהוא הופך לעובדה מוגמרת בשטח.

הדמוקרטיזציה בשוק הקרקעות

עד לא מזמן, שוק הקרקעות לא נחשב לזירה נגישה למשקיע הפרטי. הליך איתור קרקע בעלת פוטנציאל דרש היכרות עם תוכניות מתאר, בדיקות תכנוניות והבנה של מיסוי ובירוקרטיה. לכן, עבור אדם מן השורה, השקעה בקרקעות נראתה מורכבת ומרתיעה. לא פלא שעד עתה, רבות מעסקאות הקרקע נסגרו דרך יזמים ומתווכים מנוסים.

אלא שבשנים האחרונות התהפכו היוצרות: חברות יזמות קרקעות מסוימות החלו לפעול במודל שמאפשר גם למשקיע הפרטי לתת דריסת רגל בעולם הקרקעות. לפי המודל, החברה מאתרת ומשקיעה בקרקעות שבהן היא רואה פוטנציאל, ובהמשך מצרפת משקיעים באמצעות מכירת נתחים מהקרקע. כך נוצרת שותפות בפועל: המשקיע מצטרף להשקעה לצד החברה, והופך לחלק מקבוצת בעלים בעלת כוח והשפעה. הניהול התכנוני, המשפטי והבירוקרטי מרוכז בידי הגוף היזמי. במציאות החדשה הזו, שוק שבעבר היה מזוהה עם אנשי מקצוע בלבד נפתח בהדרגה גם לציבור הרחב.

אך לא כל קרקע היא זהה. במוקדי ההתחדשות העירונית בולטות במיוחד קרקעות סביב המטרו, שהפכו לצומת מרכזי בעיצוב מחדש של המרחב העירוני.

קרקעות סביב המטרו - הרבה יותר ממיקום גאוגרפי

פרויקטי התשתית הגדולים, ובראשם מערך המטרו המתוכנן, אינם עוסקים רק בתחבורה. סביב התחנות מתוכננים בינוי אינטנסיבי, הרחבת זכויות בנייה ועיצוב מחודש של המרחב העירוני. כיוון שאזורים שבעבר נחשבו שוליים עשויים להפוך לחלק ממרקם עירוני צפוף ומבוקש יותר, קרקעות סביב המטרו מקבלות משמעות רחבה מעבר למיקומן הגיאוגרפי. זהו שינוי תפיסתי שמגדיר מחדש מוקדי מגורים ותעסוקה. כאשר התכנון משתנה, גם הערך הפוטנציאלי משתנה, והשקעה בקרקעות באזורים כאלה הופכת - ובצדק - למוקד של התעניינות.

חשוב לציין כי מימוש פוטנציאל ההשקעה אינו מיידי. לרוב, הקרקע אינה זמינה לבנייה מהרגע להרגע, וההשבחה תלויה בהתקדמות הליכים תכנוניים ואישורים. לכן, השקעה בקרקעות סביב המטרו דורשת סבלנות והבנה של לוחות זמנים, אך עשויה להציב את המשקיע במקום אסטרטגי בתהליך רחב היקף.

השינוי העירוני כבר בעיצומו

עד לא מזמן, גם כאשר זוהה פוטנציאל תכנוני משמעותי, שוק הקרקעות נותר נחלתם של יזמים מנוסים. איתור קרקע מתאימה, בדיקות סטטוס תכנוני והתמודדות עם בירוקרטיה ומיסוי הרתיעו את המשקיע הפרטי. וזה היה נכון שבעתיים כשהיה מדובר היה בקרקעות באזור המטרו ובאזורים המצויים בהליכי שינוי מהיסוד.

כיום התמונה שונה. מודלים של שותפות, המבוססים על הסכמי שיתוף וקבוצות לחץ, מאפשרים למשקיע הפרטי להצטרף לעסקאות השקעה בקרקעות לצד גוף יזמי שמרכז את ההיבטים המקצועיים והמשפטיים. כך, המשקיע אינו פועל לבדו, אלא כחלק ממסגרת מסודרת המלווה את התהליך.

השקעה בקרקעות דורשת סבלנות והבנה של לוחות זמנים תכנוניים, ואינה מתאימה למי שמחפש רווח מיידי. אך במציאות שבה הקרקע היא משאב מוגבל והשינוי העירוני כבר בעיצומו, סביר שמי שיקדימו 'לתפוס מקום', ימצאו עצמם בנקודת פתיחה טובה יותר באופן משמעותי.